商业地产网（商业地产网站）
作者丨苏建红 编辑丨吴林
来源丨地产资管网
2021年被称为私域流量爆发年。传统商业地产项目在数字化转型过程中，线上获客能力不断下降。整合私域流量，打造数据资产，提升资管效率，成为每个商业地产操盘者盘活资产、实现可持续经营发展的一大工作重头戏。
商业不动产如何构建私域流量池？私域流量已成为当前商业地产项目触达消费者的最短路径。私域流量在商业地产的一个应用手段是进行CRM客户关系管理，商业地产项目基本都有数以万计的会员，巨大的流量池中，项目方可以通过CRM系统的每一条数据记录会员的注册数据、消费频率、消费金额、消费爱好等，并根据这些指标将客户进行细分，以便后续根据客户喜好和消费倾向的不同，用不同的渠道和形式来触达客户，引导消费。
目前来说，如何打通整体数据资产是众多商业地产企业要和项目努力探讨的问题。
目前，商业地产项目私域流量的玩法有三种：购物中心会员/粉丝、购物中心垂直社群、消费者的贴心助手。
❶ 购物中心会员/粉丝
部分商业项目可以通过会员短信、微信好友进行互动，比如，很多购物中心建立了企业微信群，借此打通会员和线上销售通道，再加持小程序，不断输出全业态全品类爆款活动触达会员。通过联动商家，有的购物中心甚至能每个月完成近20场线上活动，单群内月销售就非常可观。
❷ 购物中心垂直内容社群
购物中心的定位决定了其客群属性，有的项目定位女性经济，有的项目定位家庭亲子；有的项目定位商务经济。比如上海新天地项目提出的Social Houses，针对职场精英“新女性“和”阅读者”进行线下社交互动。
如何根据会员群体兴趣，与之沟通，锁定其需求，并使线上线下产生更多互动，再跟进周边的所有商业链条，才是现代商业数字化转型的根本之道。传统的商业是不跟消费者沟通的，这两种设计思路有着本质区别。
社群私域流量方面，爱琴海很早就开始了布局，每个项目都通过一系列线上社群营销工具，打造了大量线上社群。目前，其所有线下门店都启动了私域流量运营。
此外，在社群运营方面，爱琴海在北京修建了国内首家能举办国际赛事的滑板公园，其设计方案完全来自于社群的构想和提议。在滑板公园建成后，又进一步壮大了社群。除此之外，按照从兴趣社交分类的维度，爱琴海在上海还做了电竞、二次元、宝妈群体为定位的全新产品模型。
❸ 消费者的贴心助手
如果购物中心愿意花足够的精力和心思，或可以成为消费者的贴心助手。不同领域的贴心助手会给予消费者***的指导和帮助，甚至可以成为会员VIP服务的内容，让他们在需要的时候第一时间与购物中心联系。
以睿和智库调研的品牌林清轩为例，2021年，其逐步构建了OMO的模式。即以消费者为中心，打破公司内部组织架构的边界，线上和线下打通，利用线上流量增量——直播、私域等平台，以低于线下的货客成本在线上培养出巨大的粉丝池和流量池，再导流给线下门店，完成销售闭环。
在林清轩天猫旗舰店，同城购产品会多一栏“门店”栏，门店栏能够链接到林清轩在附近3公里的门店，这一功能成为打通线上和线下至关重要的一环。顾客在天猫购买产品后，也可以到线下门店让美容顾问帮助做45分钟美容。线上线下联动，消费者满意度和体验大幅提升。【详见林清轩10个月获两轮融资背后的全渠道数字化破圈玩法丨新消费洞察系列研究（五）】
商业不动产如何将数据变成资产
提升资管效率
随着数字化技术的不断发展，商业地产如何提升资管效率也显得尤为重要。
当前，商业地产在三个方面做出了持续思考。
第一，基于项目获取到退出的流程，可以将测算打通，做成全链条监控的、更加数据化的资产管理模型。
第二，基于资产改造的前后统一、内外一致的资管体系，商业地产企业要用新思维面对新转型。
第三，做动态的资管数字化平台。一些企业匹配不同的资管需求，推出新产品切入市场，实现资管业务快速发展。
那么，商业地产要如何应对从增量到存量市场的变化？怎样运营才能提升地产价值、盘活资产？私域流量如何获取？如何将数据、物流、消费者的闭环快速打通？
我们将通过睿和沙龙（第23期），和行业大咖们一同探讨、碰撞更多观点。
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