汉沽（汉沽区）
在房地产市场中总有一些奇葩的存在，市场好的时候没见怎么涨，市场差的时候比谁都敢跌，在天津房地产市场中汉沽市场就是这样的一个存在。不断地刷新底线，挑战认知，你以为我要深蹲，那我干脆趴下给你看。
汉沽房价秀出了新下限
汉沽属于天津滨海新区重要的行政规划，调控四年以来，从2018年单价9字头（9000元/平米以上）到2019年单价8字头，再到2020年至今市场价格出现7字头，四年的时间让汉沽房价一下子回到“解放前”。虽然很多项目“犹抱琵琶半遮面”，多冠以“抵债房”、“包销房”，且销售上大多提示“房源仅此几套”，但是明眼人都知道这些只是一个“标准化的销售说辞”。我们来看一下当前几个降价的项目。
根据市场调研数据整理
贰持续降价的原因何在？
1、首要原因是供需严重失衡。汉沽市场几个主力供应板块包括河西、河东、东扩区和汉管区（唐山飞地，位置汉沽属于唐山户口，购房客户主要是汉沽本地人）在售楼盘15个，市场存量超过8000套，而汉沽年消化量在3000套上下，去化周期超32个月，远高于天津市17个月平均去化周期。开发商为了争夺这块不大的蛋糕只能采取价格战，这就是汉沽市场价格持续向下的根本原因。
根据市场调研数据整理
2、同时汉沽还面临生态城板块降维打击，汉沽区每年有大量客户被生态城分流。生态城板块是当前滨海新区最强势的板块，是中国和新加坡战略合作样板区，经过十余年的发展无论是市场形象、客户认知和成交量都明显领先于滨海其他区域。汉沽与生态城相邻的结果是，生态城对汉沽形成了“虹吸效应”，客户被大量分流，让汉沽本来支撑不足的市场需求雪上加霜。
汉沽与生态城北部区域紧密相连
3、最后是人口呈现出流出态势。汉沽产业基础薄弱，无法形成对本区域人口的足够粘性，最近几年人口呈现出明显的流出态势。尤其是作为汉沽本地主要就业企业“天化”迁出后，虽然改善了环境，但是使得区域本来不宽的就业通道被关闭，难以避免的出现的人口的流失。正是由于上述几个因素的叠加，促使汉沽房价出现了持续的下行，陷入当前的局面。
叁现在可以出手吗？
回答这个问题，我们必须认真思考两个问题：第一，汉沽的基本面未来会不会变的更差？第二，现在的价格到底值不值？
1、首先汉沽市场未来基本面怎么样？
汉沽在行政区划上属于滨海新区的重要组成部分，但由于位于滨海新区东北部边缘，因此多年来滨海新区基建很少辐射到汉沽。但是应该看到中新生态城开发正在提速，尤其是当前生态城北部片区多个包括项目同时启动，北部片区已经迫近汉沽，两者之间地理界线正在逐渐模糊，这给了汉沽“融入滨海”机会。
生态城北部片区与汉沽紧密相连
正在修建的地铁Z4线将穿过生态城抵达汉沽，未来Z4线主要功能将滨海新区“塘汉大”三区连接起来，这也将让汉沽与滨海其他区域的通勤变的更为便捷。
地铁计划于2023年投入使用，将极大改善汉沽与滨海其他功能区的通勤
2020年6月投资额85亿元的一汽丰田新能源分公司落户生态城北部片区，占地面积196.97万平米，项目一期预计2022年6月建成投产，该工厂东邻汉蔡路，南邻彩辰道，西临玉砂道，从地理位置上看更靠近汉沽，这能够带来的好处是显而易见的，解决就业、拉动消费还有产生实实在在的购房需求。
一汽丰田新能源分公司东侧靠近汉沽汉蔡路
结论：通过以上的分析可以看到未来汉沽基本面不能说有多好，但至少不会比现在差。这是我们得出的第一个结论。
2、那么我们在分析一下现在的价格到底值不值？
首先，经过连续几年的价格调整，汉沽市场价格远低于生态城的价格，且与生态城当前几个板块形成一个明显的价格梯度。当前汉沽区7000-8500元/平米的价格区间，相邻的生态城北部片区11000-12000元/平米，生态城临海新城（旅游区）14000-15000元/平米，生态城中部片区17000-18500元/平米，当前汉沽与生态城板块形成3000-10000元/平米价差。
汉沽与生态城各板块形成明显的价格梯次
其次，未来1-2年供需矛盾有望得到一定程度缓解。汉沽从去年到如今土拍市场极为冷清，基本没有新增土地出让，未来的1-2年主要以去化存量为主，届时市场供需将得到一定释放。
肆最后我们来总结一下，现在汉沽市场价格是不是已经进入底部空间了？相信没人能够给出答案。买房有时候就如同投资，你以为的底部也许“抄在了半山腰”，而成熟的投资者只要顺着未来大的价值趋势走，从来不猜测市场的“顶部或者底部”。
作为汉沽市场而言，我们能够判断的就是区域随着连续几年价格调整，泡沫和风险已经被大量的释放，未来区域基本面也不会比现在更差。如果你是刚需客户，在这个阶段上车试错成本较低，仅此而已。（全文完）
